[:es]El mercado residencial vive en estado de hibernación desde que el pasado 14 de marzo el Gobierno decretase el estado de alarma para hacer frente a la crisis sanitaria y económica del coronavirus Covid-19. El parón de la movilidad no indispensable, así como el cese temporal de los lanzamientos y desahucios, la renovación automática de los contratos de alquiler y una caída de las compraventas que supera el 90%, han dejado al sector en un estado de letargo del que se irá despertando a medida que llegue la bautizada como nueva normalidad, que permitirá cuantificar el impacto real de la crisis. Por el momento, según los datos recopilados por Casafari, y que hacen referencia a las dos grandes ciudades, los precios de los inmuebles parecen no haber sufrido aún el previsible batacazo. Lo que sí ha tenido lugar, sin embargo, es una fuga masiva de las viviendas anunciadas en los portales inmobiliarios, que pierden unos 32.000 inmuebles solo en las dos principales urbes, tanto en el alquiler como en la compra.
Los efectos de la pandemia del coronavirus se van a dejar notar en todos los ámbitos económicos y en la vivienda no va a ser menos. Sin embargo, los expertos inmobiliarios -a partir de un análisis de pisos.com e hipotecas.com- creen que esta coyuntura extraordinaria no provocará un derrumbe en los precios como se vio en 2009, aunque sí recortes que podrían ir entre el 6,5% y el 13,5% durante los primeros meses posteriores al confinamiento.
El director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, considera que tras este escenario de corrección la situación volverá a la tónica de estabilización y bajada de la que veníamos en 2019. Por zonas, los expertos calculan que grandes ciudades como Madrid o Barcelona van a notar un menor impacto de estas bajadas, mientras que en regiones rurales con menos industria o en aquellas muy ligadas al turismo las caídas serán más evidentes.
A ojos de Font, la parte de la demanda que disponga de ahorros previos podrá encontrar buenas oportunidades para comprar. En la misma línea se pronuncia Ruth Armesto, managing director de hipotecas.com, al creer que ahora es un buen momento para la búsqueda de oportunidades.
El sector residencial se enfrenta a una situación inusual y de la que no existen precedentes en España. A pesar de que es difícil realizar estimaciones sobre cual será el impacto real de esta crisis, los expertos consultados por elEconomista creen que en el medio plazo la obra nueva mostrará una mayor fortaleza que el producto de segunda mano.
De este modo, mientras que la vivienda usada podría registrar este año caídas de precios que se moverán entre el 10% y 15%, esperan que la vivienda nueva se mantenga estable, al menos, en los próximos meses.
«Actualmente, alrededor del 85% de las unidades que se están construyendo ahora y que se van a entregar este año están ya vendidas, mientras que para las que se finalizarán en 2021 ya hay preventas de un 50% aproximadamente», explica Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la patronal de los promotores y constructores de España (APCEspaña). Esto no solo blinda el negocio de estas compañías en el medio plazo, si no que «también mantiene estables los precios de esos proyectos».
Desde Aedas Homes, una de las grandes promotoras del país, aseguran que no están analizando una corrección de precios en sus promociones. «No estamos en ese escenario. Ni hay recorrido ni necesidad para descuentos en los precios», apunta la compañía.
«La crisis sanitaria global del Covid-19 ha sido un shock exógeno al sector inmobiliario. Nada que ver con lo que ocurrió en 2008. Además, se ha producido cuando nos encontrábamos preparados: economía fuerte, sector bancario saneado y sector inmobiliario solvente -con unos balances muy sólidos, prácticamente sin endeudamiento, sin stock y con una gran cobertura de los objetivos de ventas para este año y el siguiente», explican desde la promotora que dirige David Martínez.
Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, también cree que «puede producirse algún descenso puntual en alguna promoción», pero destaca que «los márgenes ya están ajustados, las promotoras están capitalizadas y no tienen necesidades de liquidez. De ahí, que el segmento de vivienda nueva por lo que a precios se refiere se mantenga estable».
Pero, ¿cuánto tiempo puede durar este remanso de paz en la vivienda de obra nueva?. Según Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain, «las caídas de precios en vivienda de obra nueva dependerán, en su caso, de la profundidad de la crisis económica y del tiempo que se tarde en recuperar la economía. Si la recuperación se extiende más allá de dos años parecen razonables caídas de precios. Y si el mercado español se recupera con una mayor verticalidad, creo que la bajada de precios será muy circunstancial y muy limitada a algunas promociones o algunas áreas geográficas más dañadas por la crisis del turismo».
Primeros impactos
En el lado contrario se encuentra la segunda mano, donde se esperan para este año «descensos generalizados de precios que estarán determinados en gran medida en función de la actividad de la demanda y, por tanto, de sus nuevas condiciones: capacidad adquisitiva y confianza respecto a la situación actual y futura», explica Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.
Por el momento, la vivienda usada está ya sufriendo los primeros síntomas del Covid-19. «Actualmente, y como consecuencia de la crisis sanitaria, muchas familias y pequeños inversores a los que les urge vender para ganar liquidez, están comenzando a hacer descuentos reales en el precio de las viviendas de entre el 10% y el 15% para conseguir una venta rápida«, explica Ricardo Sousa, CEO de Century21 en España y Portugal, que apunta, sin embargo, que «la mayoría de los propietarios que no tienen necesidad de vender, están optando por esperar y mantener los precios».
«El mercado inmobiliario se caracteriza por su estabilidad e inercia ante los cambios y eso le convierte en un valor refugio en tiempos de incertidumbre».
La llegada de esta crisis se ha dado además en un momento en el que el sector de la vivienda mostraba ya una senda de ralentización. En este sentido, Juan Fernández-Aceytuno, consejero Delegado de Sociedad de Tasación, señala que «al cierre de diciembre de 2019, el mercado ya presentaba una tendencia a la desaceleración progresiva. A modo de ejemplo, la evolución de los precios ha pasado de subidas del 5,5% en 2018 al 3,1% en 2019».
Según el directivo «el mercado inmobiliario se caracteriza por su estabilidad e inercia ante los cambios, lo que amortigua la amplitud de onda de las oscilaciones de la economía general, y eso le convierte en un valor refugio en tiempos de incertidumbre». Aun así, destaca que «últimamente hemos visto que, a partir de la declaración del estado de alarma y de la reducción de la actividad del mercado, en los portales inmobiliarios se observan ligeros descensos de precio en aproximadamente un 25% de las ofertas (en número de ofertas), frente al 20% del mismo número de ofertas que se modificaron en el mismo periodo del año pasado, por lo que no parece significativo todavía».
La vivienda nueva, una inversión segura en tiempos revueltos
Ferran Font, director de estudios de Pisos.com, cree que «el precio de la vivienda no se va a derrumbar como lo hizo a partir del 2009, pero su evolución irá ligada a la del PIB, por lo que prevemos que registre caídas de entre el 6,5% y el 13,5% tras el confinamiento».
Este descenso no se repartirá de igual modo por todo el territorio español. «La experiencia nos dice que los mercados que mejor soportan las crisis son aquellos en que hay una demanda sostenida, local, de vivienda, como ocurre en las grandes ciudades, de las que Madrid y Barcelona son un ejemplo, pero también Valencia o Málaga. Y por otra parte zonas costeras que tienen demanda secular, como ocurre en el arco mediterráneo», explica José Vázquez Seijo, presidente de Euroval, que apunta que «hay amplias zonas de España donde los precios bajaban ligeramente antes de esta crisis, como las dos Castillas, o se habían estabilizado, caso de Galicia, aunque con diferencias en los mercados locales de esas comunidades. Esas tendencias se reforzarán seguramente con esta crisis».
Ricardo Suosa cree que esta crisis puede cambiar la forma en la que los clientes se relacionan con la vivienda, dando prioridad a factores distintos y cambiando también las preferencias de ubicación que habían predominado hasta ahora. «Esta crisis sanitaria está afectando y afectará al mercado de una forma transversal. Estamos ante una situación que conllevará el que muchas familias se replanteen cuál será la mejor zona para vivir, optar por zonas con menos densidad de población, decantarse por casas con espacio exterior, pisos con terraza o áreas más grandes», explica el CEO de Century 21, que cree que «el hecho de haber integrado el teletrabajo como fórmula laboral, podría reducir la necesidad o interés por vivir en el centro de las ciudades«.
Ventas y visados
Durante tres meses la venta de viviendas se ha parado prácticamente en seco, especialmente en el producto de segunda mano, donde la venta digital no es tan efectiva. «Tras la actual caída drástica se retomará cierta actividad, pero cabe suponer que en los próximos meses quede muy por debajo de cifras inmediatamente previas a esta coyuntura», apunta Rafael Gil.
«Teniendo en cuenta la imposibilidad física de visitar viviendas más la prevención a la hora de visitar espacios cerrados, más el impacto económico, no nos extrañaría ver reducciones de las unidades de segunda mano vendidas de hasta el 50% para este año«, apunta Echavarren, que cree que «las viviendas de obra nueva resistirán mejor las estadísticas de venta dado que en ella se concentra la parte más solvente de la demanda».
Desde Aedas aseguran que su percepción es que «una vez que superemos esta crisis, volveremos de una forma razonablemente rápida hacia un nivel de ventas que teníamos previamente, como está ocurriendo ya en China». En este sentido, Fernández-Aceytuno indica que lo que han observado en «este tipo de crisis pandémicas previas, es que la actividad del mercado cae alrededor de un 70% en un primer momento, pero tras el periodo de confinamiento, la oferta y la demanda se vuelven a activar, de tal forma que se retoman en un plazo prudencial las posiciones del momento anterior al paréntesis del mercado».
En cuanto al volumen de visados en el que podríamos situarnos los próximos años, Echavarren explica que «por cada 500.000 parados más, supone retroceder un año en la situación económica y de empleo respecto a la creación de puestos de trabajo de los últimos cinco años. Por tanto, sobre una expectativa de incremento del paro entre 1 y 2 millones de puestos de trabajo podríamos pensar que el reloj del mercado inmobiliario retrocederá entre dos y cuatro años, llevándonos a niveles de entre 60.000 y 70.000 unidades de obra nueva iniciadas por aquellas fechas».
FUENTES:
https://cincodias.elpais.com/cincodias/2020/04/27/economia/1588007725_600998.html
https://www.eleconomista.es/construccion-inmobiliario/noticias/10496665/04/20/Que-pasara-con-los-precios-de-la-vivienda-Los-expertos-no-esperan-un-derrumbe-como-en-2009-pero-si-recortes-de-hasta-el-135-.html
https://www.eleconomista.es/empresas-finanzas/noticias/10503744/04/20/El-precio-de-la-vivienda-usada-caera-un-15-mientras-que-la-nueva-resistira-en-el-medio-plazo.html[:pl]Rynek nieruchomości w Hiszpanii w chwili obecnej przeżywa coś w rodzaju stanu hibernacji, od dnia 14 marca, kiedy to rząd ogłosił stan wyjątkowy dla całego kraju w związku z pandemią COVID19. Zredukowanie możliwości przemieszczania się, jak i wstrzymanie projektów przygotowanych do wejścia na rynek spowodowało spadek sprzedaży o ponad 90% i zdecydowany letarg, który się zakończy wraz z odwołaniem stanu wyjątkowego i powrotem do nowej normalności, kiedy to będzie można oszacować dokładnie sytuację. W tym momencie, według danych zestawionych przez Casafari, dotyczących dwóch dużych miast Madryt i Barcelona, nie stwierdzono żadnego krachu cenowego. To, co jest faktem niezaprzeczalnym, to zdecydowane zmniejszenie ilości ofert. Tylko w wymienionych miastach gama ofert zmniejszyła się o 32.000 nieruchomości, tak na sprzedaż jak i na wynajem.
* DOM komentuje: Zmniejszenie liczby ofert jest spowodowane kilkoma czynnikami.
Po pierwsze:
Niepewność ekonomiczna. W czasach kiedy nie wiadomo jak będzie wyglądał kryzys, zawsze lepiej mieć coś materialnego jak nieruchomość niż coś umownego jak kapitał w banku. Dziś możemy się umówić, że cyfry w banku oznaczają np. 500 tysięcy EUR, ale jutro ekonomia europejska stanie na głowie i to, co dziś nazywamy 500 tysięcy EUR, może być 10 tysięcy EUR. To tylko rzecz umowna jak akcje, obligacje, bony skarbowe etc. Nieruchomość jest rzeczą materialną i jej wartość może się nieco zmienić, ale nie jest to kwestia umowna między bankowa lub giełdowa.
Po drugie:
Zakaz pracy agencji nieruchomości. Wielu sprzedających jest związanych umową z wybraną agencją nieruchomości. Stan wyjątkowy spowodował, że wiele agencji zostało zmuszonych do zawieszenia działalności czasowo lub nawet definitywnie, a co za tym idzie zniknęło wiele ofert z rynku. Jeśli sprzedający będą kontynuowali proces sprzedaży, będą musieli wybrać inną agencję i najpewniej z czasem powróci na rynek część tych «zaginonych ofert». Nie mniej jednak trudno przewidzieć jaka część i po jakim czasie.
Po trzecie:
Kwarantanna w wymiarze psychologicznym. Dla Hiszpanów przyzwyczajonych do życia w zupełnie innym stylu, czas przymusowego odizolowania w domach ma bardzo duży oddźwięk społeczny. Pojawiły się niesodziewane rozwody, dzieci dorastające chcą się usamodzielniać etc. To powoduje, że zmieniają się priorytety i wielu sprzedających wycofało swoją ofertę «z przyczyn rodzinnych».
*
Efekty pandemii coronawirusa niestety będą widoczne w wielu aspektach economicznych naszej nowej rzeczywistości i oczywiście rynek nieruchomości się od tego nie uchroni. Jednak eksperci nie przewidują takiego krachu jak to miało miesce w 2009. W pierwszych miesiącach po kwarantannie ceny nieruchomości mogą spaść pomiędzy 6,5% y el 13,5% na kolejne kilka miesięcy.
Dyrektor badania rynku portalu pisos.com Ferran Font, uważa, że jest to chwilowe i prawie natychmiast wrócimy do poziomu sprzedaży i cen z roku 2019. Oczywiście trzeba powiedzieć, że jest to przewidywana statystyka krajowa, które nie będzie widoczna w miejscach o dużym zapotrzebowaniu takich jak Madryt, Barcelona, *wybrzeże Morza Śródziemnego, natomiast uwidoczni się bardziej na terenach wiejskich, o małym uprzemysłowieniu.
W opinii Fronta szybkie wyjście z tej sytuacji będzie spowodowane tym, że osoby posiadające wcześniejsze oszczędności, będą chciały teraz «skorzystać z okazji». Tego samego zdania jest Ruth Armesto, dyrektor hipotecas.com, która twierdzi, że będzie to czas poszukiwaczy super ofert.
Z innego źródła:
Sektor nieruchomości jest w sytuacji bez precedensu w Hiszpanii. Trudno jest ocenić jaki będzie efekt, bo nie istnieją żadne statystyki podobnej sytuacji. Pomimo trudności w ocenie, ekspreci są zgodni, że produkt nowego budownictwa nie ucierpi na tej chwilowej sytyacji, a rynek wtórny może przez kilka miesięcy przeżywać spadek cen orientacyjnie pomiędzy 10 a 15 % w skali kraju.
«Aktualnie około 85% mieszkań, które są konstruowane obecnie, są przewidziane do oddania w tym roku. Te, którech realizacja zakończy się w roku 2021 ma już 50% zasobów w przedsprzedaży – tłumaczy Juan Antonio Gómez-Pintado, przewodniczący zrzeszenia deweloperów APCEspaña – To powoduje, że nie ma podstaw spodziewać się zachwiania cen produktów z rynku pierwotnego.»
Rzecznik prasowy Aedas Homes, jednej z największych korporacji budownictwa w kraju, zapewnia, że nie bierze się pod uwagę jakichkolwiek zmian w cennikach produktów deweloperskich. «Nie ma żadnych przesłanek, ani potrzeby modyfikowania, tym bardziej obniżania cen», podkreśla.
David Martinez, deweloper, podkreśla: «Kryzys sanitarny światowy COVID19 to wielki szok dla sektora nieruchomości. Ale nie ma punktu odniesienia do kryzysu z roku 2008. Ponadto trzeba podkreślić, że wydażył się w momencie, kiedy ekonomia hiszpańska jest mocna, sektor bankowy stabilny, sektor budowlany wypłacalny. Balanse są bardzo stabilne, pozytywne, bez zadłużeń i to powiduje, że są solidne podstawy, ay twierdzić, że nie zmieni się nic w tym roku i przyszłym.»
Te i inne opinie można przeczytać w tekstach źródłowych, linki podajemy poniżej.
Teksty źródłowe:
https://cincodias.elpais.com/cincodias/2020/04/27/economia/1588007725_600998.html
https://www.eleconomista.es/construccion-inmobiliario/noticias/10496665/04/20/Que-pasara-con-los-precios-de-la-vivienda-Los-expertos-no-esperan-un-derrumbe-como-en-2009-pero-si-recortes-de-hasta-el-135-.html
https://www.eleconomista.es/empresas-finanzas/noticias/10503744/04/20/El-precio-de-la-vivienda-usada-caera-un-15-mientras-que-la-nueva-resistira-en-el-medio-plazo.html[:]